Reajuste abusivo de aluguel: o que a lei permite

O proprietário avisou que o aluguel vai subir um valor que parece fora da realidade? Antes de aceitar, vale entender o que a lei realmente permite.

O aluguel só pode ser reajustado uma vez por ano, no mínimo, e pelo índice previsto no contrato (como IGP-M ou IPCA). Reajuste fora do que está no contrato ou em prazo menor que um ano não é permitido. Reajuste é diferente de revisão: o reajuste apenas atualiza o valor pela inflação, enquanto a revisão busca adequar o aluguel ao preço de mercado e, em regra, só pode ser pedida após três anos.

Geralmente acontece assim: chega a hora da renovação ou simplesmente o proprietário manda uma mensagem dizendo que o aluguel vai aumentar. Às vezes o aumento é razoável, às vezes vem um salto que não bate com nenhum índice conhecido. E aí surge a dúvida: ele pode fazer isso?

O ponto de partida é sempre o contrato. Ele é quem diz qual índice corrige o aluguel e de quanto em quanto tempo. Sem isso definido, qualquer aumento aleatório foge da regra.

Você tem o direito de só ser reajustado dentro do que foi combinado no contrato e dentro da periodicidade que a lei permite. Você tem o direito de saber qual índice está sendo aplicado e de conferir a conta. E tem o direito de não aceitar um aumento imposto fora das regras, sem prejuízo de negociar quando fizer sentido.

Saber separar reajuste de revisão é o que evita pagar a mais sem necessidade.

Aceitar o aumento sem conferir. Muita gente paga o valor novo só porque o proprietário disse, sem checar o índice.

Confundir reajuste com revisão. São coisas diferentes, com regras e prazos diferentes. Aceitar uma revisão disfarçada de reajuste anual é cair numa armadilha.

Achar que o índice pode mudar a cada ano por vontade do proprietário. O índice é o que está no contrato, e não muda só porque outro deu um número maior.

Aceitar reajuste antes de completar um ano. A periodicidade mínima é anual, e reajuste fora desse prazo não é válido.

Ignorar a possibilidade de negociar. Em momentos de índice muito alto, muito proprietário aceita conversar para não perder um bom inquilino.

Primeiro, pegue o contrato e localize duas coisas: qual o índice de reajuste e qual a data-base (o mês em que o reajuste se aplica). Sem isso, você não consegue conferir nada.

Segundo, confira a conta. Pegue o índice acumulado dos últimos doze meses e aplique sobre o valor atual. Compare com o que o proprietário está pedindo. Se bater, o reajuste é legítimo. Se vier muito acima, acenda o alerta.

Terceiro, verifique a periodicidade. Se o último reajuste foi há menos de um ano, um novo reajuste não cabe.

Quarto, se o aumento estiver fora das regras, converse com o proprietário mostrando os números. Muitas vezes é só um erro de cálculo ou uma tentativa que recua quando você mostra que entende do assunto.

Quinto, se mesmo assim a cobrança abusiva persistir, busque orientação. Há caminhos para contestar e, conforme o caso, discutir o valor judicialmente.

De quanto em quanto tempo o aluguel pode subir?

A periodicidade mínima de reajuste é anual. Dentro de um mesmo período de doze meses, não cabe novo reajuste.

O proprietário pode escolher o índice na hora?

Não. O índice é o que está previsto no contrato. Se diz IPCA, é IPCA. Se diz IGP-M, é IGP-M.

Reajuste e revisão são a mesma coisa?

Não. Reajuste atualiza o valor pela inflação a cada ano. Revisão adequa o aluguel ao mercado e, em regra, só pode ser pedida após três anos.

E se o aumento vier muito acima do índice?

Pode ser cobrança abusiva. Confira a conta, mostre os números ao proprietário e, se persistir, busque orientação para contestar.

Posso negociar o reajuste?

Sim. Nada impede que as partes conversem e cheguem a um valor diferente, especialmente quando o índice do período veio alto.

Quer conferir se o reajuste do seu aluguel está dentro da lei? Faça o diagnóstico com a LEXia, a assistente do LexCity, e depois fale com um especialista que vai analisar seu contrato e fazer a conta com você.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado de confiança.

Base legal

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) é a referência central. Ela estabelece que o reajuste do aluguel respeita a periodicidade mínima fixada pela legislação, que no Brasil é anual. Quer dizer: dentro de um mesmo período de doze meses, não cabe reajustar de novo. O índice de reajuste é definido no contrato. Os mais comuns são o IGP-M (calculado pela Fundação Getúlio Vargas) e o IPCA (calculado pelo IBGE). Cada um se comporta de um jeito ao longo do tempo, e o que vale para o seu caso é o que está escrito no contrato. Se o contrato diz IPCA, não dá para o proprietário aplicar IGP-M só porque deu