Inquilino sumiu e destruiu o imóvel: como cobrar

Você entrou no imóvel depois de meses e encontrou um cenário de destruição, com o inquilino sumido e o aluguel atrasado? Dá para cobrar, sim, e há caminhos claros para isso.

Você pode cobrar os aluguéis atrasados e a indenização pelos danos causados ao imóvel. A garantia do contrato (caução, fiador ou seguro-fiança) é o primeiro recurso. Se ela não cobrir tudo, cabe ação de cobrança e de indenização. Para retomar formalmente o imóvel abandonado, existe a ação de despejo por abandono. A vistoria de entrada e de saída é a prova que sustenta toda a cobrança.

O roteiro costuma ser parecido. O inquilino para de pagar, some sem avisar, deixa o imóvel trancado ou abandonado, e quando você finalmente consegue entrar, encontra paredes danificadas, instalações arrancadas, sujeira pesada ou até móveis seus destruídos.

A primeira reação é querer entrar e resolver na hora. Mas cuidado: mesmo que o imóvel pareça abandonado, retomar de qualquer jeito pode te colocar em uma situação ruim. O caminho seguro tem etapas.

Você tem direito de receber os aluguéis e encargos que ficaram em aberto. Tem direito de ser indenizado pelos danos que vão além do desgaste natural do uso. E tem direito de retomar o imóvel pela via correta, sem perder a possibilidade de cobrar o que é seu.

O ponto que separa quem consegue cobrar de quem fica no prejuízo é a prova. E aqui entra a estrela do assunto: a vistoria.

Não ter feito vistoria de entrada. Sem ela, fica muito mais difícil provar que o dano foi causado pelo inquilino, porque ninguém registrou como o imóvel estava no começo.

Confundir desgaste natural com dano. Pintura desbotada e desgaste de piso pelo uso normal entram numa categoria. Buraco na parede e instalação arrancada entram em outra.

Retomar o imóvel na marra e mexer em tudo antes de documentar. Isso pode apagar a prova e ainda te expor a problemas.

Esquecer de acionar a garantia. Muita gente parte direto para o conflito sem usar a caução, o fiador ou o seguro que estava ali justamente para isso.

Demorar demais. Quanto mais tempo passa, mais a dívida cresce e mais difícil pode ficar localizar o inquilino.

Primeiro, não entre quebrando tudo nem retome o imóvel na força. Documente o estado em que encontrou. Tire fotos e vídeos com data, de preferência com testemunhas.

Segundo, compare com a vistoria de entrada. Separe o que é desgaste natural do que é dano real causado pelo inquilino.

Terceiro, tente localizar o inquilino e notificá-lo formalmente da dívida e dos danos. Mesmo sumido, ele precisa ser cientificado.

Quarto, acione a garantia do contrato. Se há caução, calcule a retenção possível. Se há fiador, faça a cobrança. Se há seguro-fiança, comunique a seguradora dentro das regras da apólice.

Quinto, se a garantia não cobre tudo ou se você precisa retomar formalmente o imóvel, busque orientação para entrar com a ação de despejo por abandono e a cobrança dos valores e danos.

Posso usar a caução para cobrir os danos?

Sim, a caução serve como garantia e pode ser usada para cobrir inadimplência e danos, dentro dos limites do contrato e da lei. Se sobrar, o saldo é devolvido.

O fiador responde mesmo o inquilino tendo sumido?

Sim. O fiador se responsabiliza junto com o inquilino. Se o inquilino não paga, a cobrança pode recair sobre o fiador conforme o contrato.

Como provo que o estrago foi do inquilino?

A vistoria de entrada comparada com a vistoria de saída é a prova principal. Fotos com data e testemunhas reforçam.

E se o imóvel está abandonado mas o contrato ainda vale?

Existe a ação de despejo por abandono, prevista na Lei do Inquilinato, para retomar formalmente o imóvel sem abrir mão da cobrança.

Desgaste normal também posso cobrar?

Não. O inquilino responde pelos danos, não pelo desgaste natural do uso. Por isso é importante separar uma coisa da outra.

Quer saber quanto e como cobrar no seu caso? Faça o diagnóstico com a LEXia, a assistente do LexCity, e em seguida fale com um especialista que vai analisar seu contrato, sua vistoria e a melhor estratégia de cobrança.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado de confiança.

Base legal

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) é a base. Ela trata das obrigações do inquilino, das garantias da locação e da ação de despejo. O Código Civil complementa no que toca à responsabilidade por danos: quem causa prejuízo a outro tem o dever de reparar. A lei estabelece que o inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, descontado o desgaste natural decorrente do uso normal. Por isso a vistoria de entrada é tão importante: ela registra como o imóvel estava no começo. A vistoria de saída compara o antes e o depois e mostra os danos. Sobre garantias, a Lei do Inquilinato prevê mod