Infiltração e vícios após a compra: de quem é a responsabilidade

A casa parecia perfeita na visita. Aí veio a primeira chuva forte e, com ela, a mancha no teto, o mofo na parede, o cheiro de umidade. Defeito que aparece depois da compra tem dono, e nem sempre é você.

Defeito que já existia mas não dava pra ver na hora da compra é vício oculto, e quem vendeu pode ser responsabilizado. Se o vendedor é construtora ou incorporadora, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor e a garantia de 5 anos para problemas de solidez e segurança, prevista no Código Civil. Se foi compra entre pessoas físicas, a base é o Código Civil, com prazos mais curtos para reclamar. Documente tudo assim que perceber o problema.

Vício é um defeito que torna o imóvel impróprio para o uso ou que diminui o seu valor. Ele pode ser aparente, quando dá pra notar na visita, ou oculto, quando só se revela com o tempo ou com o uso.

A infiltração é o exemplo clássico de vício oculto. Na visita estava tudo seco e pintado. Depois da primeira chuva, ou de alguns meses de uso, surge a umidade que estava escondida. Outros exemplos comuns são problemas estruturais, trincas que evoluem, instalação elétrica ou hidráulica defeituosa e fundação com falha.

A lógica do Direito é simples: você não pode ser obrigado a arcar com um defeito que já existia e que foi escondido ou que não tinha como você perceber na hora da compra.

Diante de um vício, em regra você pode escolher entre algumas saídas, conforme o caso:

Quem responde depende de quem vendeu. Se foi construtora ou incorporadora, a responsabilidade é mais ampla e protetiva ao consumidor. Se foi pessoa física, a responsabilidade existe, mas segue as regras e prazos do Código Civil.

Infiltração e defeito escondido não precisam virar prejuízo seu. Faça o diagnóstico inicial com a LEXia e fale com um especialista para identificar o prazo certo e o melhor pedido no seu caso.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado de confiança.

1. Registre o defeito assim que perceber: fotos, vídeos, datas.

2. Não faça reformas definitivas antes de documentar o estado original do problema.

3. Chame um profissional para um laudo técnico que descreva a causa e a origem do vício.

4. Notifique o vendedor ou a construtora por escrito, cobrando solução e registrando a data.

5. Verifique quem vendeu e qual a lei aplicável, para identificar o prazo certo.

6. Procure um advogado para definir o pedido: conserto, abatimento, devolução ou indenização.

Comprei imóvel usado de pessoa física. Posso reclamar de infiltração?

Pode, se ficar demonstrado que era vício oculto, ou seja, que já existia e você não tinha como perceber. A base será o Código Civil, com seus prazos próprios.

O prazo de 5 anos vale pra qualquer defeito?

Não. O prazo de 5 anos do Código Civil se refere à solidez e à segurança da construção. Outros vícios seguem prazos diferentes, normalmente mais curtos.

A partir de quando conta o prazo no vício oculto?

Em regra, o prazo para reclamar começa a correr quando o defeito se revela, e não na data da entrega das chaves. Por isso documentar o surgimento é tão importante.

A construtora disse que a garantia acabou. Acabou mesmo?

Depende do tipo de defeito. Problemas de estrutura e segurança têm garantia mais longa. Vale conferir antes de aceitar essa resposta.

Posso pedir o dinheiro de volta em vez do conserto?

Em casos mais graves, sim, é possível rejeitar o imóvel e buscar a devolução. Em outros, o caminho é o conserto ou o abatimento. Um especialista ajuda a escolher.

Pontos-chave

• ✓Contrato de compra e venda e escritura.
• ✓Fotos e vídeos do defeito com data.
• ✓Laudo técnico de engenheiro ou perito.
• ✓Orçamentos de reparo.
• ✓Notificações enviadas ao vendedor ou à construtora.
• ✓Manual do proprietário e termo de garantia, no caso de imóvel novo.

Base legal

Na compra de imóvel novo de construtora ou incorporadora, há relação de consumo, e incide o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90). O CDC trata dos vícios do produto, da responsabilidade do fornecedor e dá ao consumidor as opções de conserto, abatimento ou devolução. O Código Civil (Lei 10.406/2002) traz uma garantia importante para a construção: o responsável pela obra responde, pelo prazo de 5 anos, pela solidez e segurança do imóvel, incluindo problemas no solo e nos materiais. Esse prazo é específico para os defeitos que atingem a estrutura e a segurança da edificação. Para os vício