Imóvel na planta atrasado: multa e rescisão

Você assinou o contrato, fez as contas pra mudança, e a chave que era pra sair virou promessa que não chega. Atraso de obra não é azar: é descumprimento de contrato, e a lei está do seu lado.

Se a construtora atrasou a entrega além do prazo de tolerância de 180 dias previsto na Lei 13.786/2018, ela está em mora e você pode cobrar multa, indenização por aluguel que teve que pagar (lucros cessantes) ou até rescindir o contrato por culpa dela, com devolução integral do que você pagou. O primeiro passo é checar a data prometida no contrato e somar os 180 dias de tolerância.

Quase todo contrato de imóvel na planta traz uma cláusula que dá à construtora um prazo extra de tolerância, normalmente de 180 dias, contados a partir da data prevista de entrega. Esse prazo é legal e foi confirmado pela Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Dentro dele, o atraso é considerado tolerável e, em regra, não gera multa.

O problema começa depois do 181º dia. Passou da data prometida mais os 180 dias e a obra não foi entregue com o habite-se? A construtora entrou em mora, ou seja, está em atraso culpável. A partir daí, você passa a ter direitos concretos.

Vale separar duas situações. Atraso pequeno, dentro da tolerância, é chateação mas não dá direito a indenização. Atraso que estoura a tolerância é descumprimento, e aí muda tudo.

Quando a construtora ultrapassa o prazo de tolerância, você normalmente pode pleitear:

A escolha entre continuar cobrando o imóvel com multa ou romper o contrato é sua. Cada caminho tem consequências, e por isso vale conversar com um especialista antes de decidir.

Cada contrato tem suas cláusulas e cada atraso tem seus números. Faça o diagnóstico inicial com a LEXia para entender sua situação e fale com um especialista que pode analisar seu contrato e indicar o melhor caminho.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado de confiança.

1. Releia o contrato e localize a data prevista de entrega e a cláusula de tolerância. Some os 180 dias.

2. Junte tudo que comprove o atraso: e-mails, mensagens, propaganda, ata de assembleia, ausência de habite-se.

3. Reúna os comprovantes de prejuízo, como recibos de aluguel pago no período.

4. Notifique a construtora por escrito, cobrando posição e registrando a data. Guarde o protocolo.

5. Decida o caminho: manter o contrato e cobrar multa mais indenização, ou rescindir com devolução integral.

6. Procure um advogado para calcular os valores e ajuizar a ação, se for o caso.

O prazo de tolerância de 180 dias é sempre válido?

A previsão de até 180 dias é aceita pela lei e pela jurisprudência, desde que esteja clara no contrato. O que não se admite é prazo de tolerância indefinido ou abusivo.

Tenho que provar prejuízo pra receber lucros cessantes?

Em muitos casos os tribunais reconhecem o prejuízo pelo simples fato de você ter ficado sem o imóvel, presumindo o valor de aluguel. Ainda assim, comprovar o que você gastou fortalece o pedido.

Posso pedir a devolução de tudo se desistir por causa do atraso?

Quando a rescisão é por culpa da construtora, a regra é devolução integral e corrigida do que você pagou, sem a multa de desistência aplicável a quem desiste por vontade própria.

E se a construtora alegar pandemia, chuva ou falta de material?

A construtora precisa provar que houve caso fortuito ou força maior real e imprevisível. Atraso comum de obra, gestão ruim ou problema de fornecedor normalmente não isentam a responsabilidade.

Vale a pena entrar com ação?

Depende do tamanho do atraso, dos valores envolvidos e das provas. Um especialista consegue dimensionar isso com você antes de qualquer passo.

Pontos-chave

• ✓Contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda.
• ✓Comprovantes de todas as parcelas pagas.
• ✓Material publicitário e tabela de vendas com a data prometida.
• ✓Comprovantes de aluguel ou de prejuízo no período.
• ✓Notificações enviadas e respostas recebidas.
• ✓Consulta de habite-se na prefeitura.

Base legal

A relação entre comprador e construtora ou incorporadora é relação de consumo. Isso significa que o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) se aplica em cheio, com a proteção à parte mais frágil, a inversão do ônus da prova quando cabível e a nulidade de cláusulas abusivas. A Lei 13.786/2018, a Lei do Distrato, alterou as leis de incorporação e de loteamento para tratar especificamente do atraso de entrega e da rescisão. Ela reconhece o prazo de tolerância de 180 dias e a lógica de penalidades recíprocas: se há multa para o consumidor, deve haver multa para a incorporadora que atrasa. O